Opponibilità del contratto di locazione alla procedura esecutiva. La tutela del conduttore.

A cura dell’Avv. Fabio D’Addario

La generalizzata crisi finanziaria degli ultimi anni ha determinato un aumento delle sofferenze bancarie e, di riflesso, dei pignoramenti immobiliari.

La tematica che oggi affrontiamo è quella dell’opponibilità dei contratti di locazione aventi per oggetto i beni immobili staggiti e della tutela riservata ai conduttori nel caso di contratto già in essere al momento del pignoramento e successivamente rinnovato.

In particolare, fino all’intervento risolutivo delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (Sentenza n. 11830 del 16.05.2013), si discuteva se, alla prima scadenza del contratto, fosse necessaria l’autorizzazione del Giudice dell’esecuzione, ex art. 560, 2 comma, c.p.c. (oggi art. 560, 7 comma, c.p.c. come modificato dall’art. 4 Legge n. 12/2019), per la sua rinnovazione e conseguente opponibilità alla procedura, ovvero se detta autorizzazione dovesse ritenersi superflua in quanto la rinnovazione tacita alla prima scadenza era un effetto automatico previsto dalla legge (Legge n.392/1978 e n. 431/1998), con conseguente automatica opponibilità alla procedura esecutiva.

Per dirla con le parole delle Sezioni Unite: «La questione controversa è se identica conclusione –vale a dire sussistenza di una nuova manifestazione negoziale, e conseguente necessità di autorizzazione del giudice dell’esecuzione – sia predicabile quando la rinnovazione tacita della locazione abitativa o commerciale intervenga alla prima scadenza, per non ricorrere alcuno dei motivi tassativi che la legge reputa meritevoli al sopravvenire del primo quadriennio, sessennio o novennio di rapporto» (cfr. Cass. Civ., SS.UU. n. 11830/2013).

Ebbene, gli Ermellini, componendo il contrasto giurisprudenziale sul punto, hanno pronunciato il seguente principio di diritto: «In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, disciplinata dalla legge sull’equo canone, la rinnovazione tacita del contratto alla prima scadenza contrattuale, per il mancato esercizio da parte del locatore, della facoltà di diniego della rinnovazione stessa (artt. 28 e 29 della legge 27 luglio 1978, n. 392) costituisce un effetto automatico che scaturisce direttamente dalla legge, e non da una manifestazione di volontà negoziale. Ne consegue che, in caso di pignoramento dell’immobile e di successivo fallimento del locatore, tale rinnovazione non necessita dell’autorizzazione del giudice dell’esecuzione, prevista dal secondo comma dell’art. 560 cod. proc. civ.» (cfr. Cass. Civ., SS.UU. n. 11830/2013).

Il caso sottoposto all’esame del Giudice di legittimità riguardava, invero, una locazione commerciale ma la Corte ha precisato che il principio de quo è applicabile anche alle locazioni di immobili ad uso abitativo, nel punto in cui ha così motivato: «la rinnovazione – nel caso in cui il locatore non si trovi nelle condizioni di cui all’art. 29, secondo comma, o comunque, pur ricorrendo, non le comunichi al conduttore -, si configura come mero effetto automatico in assenza di disdetta.

Quindi, il secondo periodo di rapporto locatizio, sulla base della disciplina prevista dagli artt. 28 e 29 della legge n. 392/1978 – così come nel sistema che riguarda le locazioni abitative, a norma degli artt. 2 e 3, l. 9 dicembre 1998, n. 431 – , non presuppone, in alcun modo, un successivo contratto.

Esso deriva, non da un implicito accordo tra i contraenti, ma dal semplice fatto negativo sopravvenuto della mancanza della disdetta. (…omissis…).

Diversamente, nelle ipotesi di successive scadenze contrattuali, rispetto alle quali l’esercizio della disdetta, da parte del locatore, è svincolato da qualsiasi presupposto o condizione» (cfr. Cass. Civ., SS.UU. n. 11830/2013).

In conclusione, quindi, nel caso di contratti di locazione preesistenti al pignoramento, la rinnovazione tacita alla prima scadenza (effetto automatico ex lege) esclude la necessità di autorizzazione da parte del Giudice dell’esecuzione ex art. 560, 7 comma, c.p.c., sicché il conduttore potrà continuare ad abitare l’immobile locato per un secondo periodo, essendo la locazione opponibile alla procedura esecutiva.

Viceversa, alla scadenza successiva alla prima, non vi sarà una rinnovazione automatica del contratto e, pertanto, trattandosi di un nuovo atto negoziale inter partes, sarà necessaria la prescritta autorizzazione del Giudice, in assenza della quale il contratto non sarà opponibile ed il conduttore non avrà più titolo a detenere l’immobile pignorato.

Avv. Fabio D’Addario